💡 Renseignez votre ville pour pré-remplir automatiquement les données de marché locales (prix m², loyers, taxe foncière). Les données marquées ✦ auto peuvent être modifiées.
📍 Localisation & Bien
🏙️ Ville
?
Les données de marché seront adaptées selon la ville. Ex : Bordeaux, Lyon, Paris, Marseille, Toulouse...
🏘️ Quartier / Secteur
🏢 Type de bien
📐 Surface (m²)
📅 Année de construction
🔑 État du bien
🏙️ Zone géographique
💰 Données Financières ✦ pré-rempli selon localisation
💵 Prix d'achat
?
Prix FAI (Frais d'Agence Inclus) négocié. Base de calcul pour les frais de notaire.
€
🏗️ Travaux estimés
€
Déductibles en Nu / inclus dans base amort. LMNP
🪑 Ameublement / équip.
€
Amortissable 5-7 ans en LMNP
📜 Frais de notaire
€
~8% ancien / ~3% neuf
🏠 Loyer mensuel ✦ auto
€
Marché local estimé
📋 Taxe foncière ✦ auto
€
Estimation annuelle
🏢 Charges copro annuelles
€
Dont provisions sur charges
🛡️ Assurance PNO / autre
€
Propriétaire non occupant / GLI
📭 Vacance locative
🔧 Entretien / petits travaux
€
Budget annuel récurrent
📈 Revalorisation bien/an
📊 Revalorisation loyer/an
🛋️ Type de location cible
🧾 Gestion locative
🏦 Comptable / expert-comptable
€
Obligatoire IS / SARL famille / LMP
🏦 Financement
💳 Apport personnel
?
L'apport recommandé est de 20% minimum pour couvrir les frais d'acquisition. Un apport plus élevé améliore le taux et l'effet de levier.
€
Soit ~22% du total
💰 Montant emprunté
175 600 €Auto-calculé
Prix + Notaire + Travaux - Apport
🎯 Profil emprunteur
⏱️ Durée du prêt
📉 Taux d'intérêt (hors assur.)
%
Source : CAFPI Mars 2026
🛡️ Taux assurance emprunteur
%
Délégation ~0.15% / Banque ~0.45%
💳 Mensualité totale
1 027 €Crédit + assurance
💸 Coût total du crédit
71 280 €Intérêts totaux
👤 Profil & Objectifs
💼 Situation Fiscale
🎯 Objectif Prioritaire
📊 TMI (Tranche Marginale)
👨👩👧👦 Situation familiale
🏠 Statut LMNP actuel
🔗 Lien familial (SARL)
🧱 Amortissement par Composants (LMNP / LMP / SARL)
⚖️ Réforme 15/02/2025 : Les amortissements déduits sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value à la revente (hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Amortissement bâti plafonné à 2%/an pour les nouveaux contrats depuis le 01/01/2026.
Composant
% du bien
Valeur (€)
Durée (ans)
Amort./an (€)
TOTAL
🏛️ Dispositifs Fiscaux Spécifiques
💡 Activez un dispositif pour l'intégrer au moteur de calcul et le comparer aux régimes classiques. Les paramètres s'affichent dynamiquement selon votre choix.
🚫
Aucun dispositif
Régimes classiques uniquement
🏘️
Denormandie
Réduction IR · Ancien rénové
💼
Jean Brun (IR-PME)
Réduction IR · PME non cotées · Diversification
🏘️ Dispositif Denormandie
Réduction d'IR sur logement ancien rénové · CGI art. 199 novovicies
Objectif patrimonial
Le dispositif Denormandie permet de développer un patrimoine immobilier locatif dans l'ancien, avec un levier fiscal, tout en ciblant des marchés à rendement plus élevé que les grandes métropoles.
Logique d'investissement
Le Denormandie s'inscrit dans une stratégie combinant :
acquisition d'un bien ancien décoté
création de valeur via travaux
mise en location avec avantage fiscal
L'investisseur se positionne sur des villes intermédiaires avec un objectif double : rendement locatif + optimisation fiscale.
Avantage fiscal
Réduction d'impôt calculée sur le prix total de l'opération (acquisition + travaux) :
12 % pour un engagement de 6 ans
18 % pour 9 ans
21 % pour 12 ans
Plafond d'investissement : 300 000 € · Plafond au m² : 5 500 €
Conditions structurantes
Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération
Bien situé dans une commune éligible (programme Action Cœur de Ville notamment)
Mise en location nue à usage de résidence principale
Respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires
Lecture patrimoniale
Le Denormandie est un outil hybride :
Plus dynamique que le neuf (meilleurs rendements potentiels)
Moins sécurisé qu'un emplacement prime
La performance repose largement sur :
la qualité de l'emplacement intra-ville
la pertinence du prix d'acquisition
la maîtrise des travaux
Profil d'investisseur
Recherche de constitution de patrimoine immobilier
Sensibilité au rendement locatif
Capacité à piloter ou déléguer une opération avec travaux
⚠️ Points de vigilance
Risque travaux (coût, délais, qualité)
Tension locative variable selon les villes
Encadrement des loyers pouvant limiter le rendement
Revente dépendante de la dynamique locale
Synthèse — Le Denormandie est un levier efficace pour investir dans l'ancien avec création de valeur, à condition d'adopter une approche sélective et rigoureuse sur le marché local et les travaux.
⚙️ Paramètres de simulation
🔨 Montant travaux éligibles
?
Travaux de rénovation intégrés au coût total. Doivent représenter ≥ 25% du prix total de revient (acquisition + travaux) pour ouvrir droit au dispositif.
€
📅 Durée d'engagement
?
6 ans = 12% · 9 ans = 18% · 12 ans = 21%. La réduction est lissée sur la durée.
📍 Zone éligible
?
Informative. Les communes éligibles sont listées dans le décret Denormandie : programme "Action Cœur de Ville" et communes ayant signé une ORT.
📊 % Travaux / Prix total
—Seuil min : 25%
🚨 Attention : Les travaux représentent moins de 25% du prix total de revient. Le bien ne sera pas éligible au Denormandie. Augmentez le budget travaux ou réduisez le prix d'acquisition.
💼 Dispositif Jean Brun (IR-PME)
Réduction d'IR via investissement en PME non cotées · Diversification patrimoniale
Objectif patrimonial
Le dispositif Jean Brun (assimilé au mécanisme IR-PME) permet d'intégrer une poche "non cotée" dans une allocation patrimoniale, avec un avantage fiscal à l'entrée.
Logique d'investissement
L'investisseur apporte des fonds à des PME en phase de développement, en contrepartie de titres. La performance repose principalement sur la valorisation de l'entreprise à moyen terme.
Ce type d'investissement s'inscrit dans une logique :
de diversification
de recherche de performance décorrélée de l'immobilier et des marchés cotés
Avantage fiscal
Réduction d'impôt de 18 % à 25 % du montant investi
Ce dispositif correspond à une poche "dynamique / risquée" dans une allocation globale.
Contrairement à l'immobilier :
pas de revenus récurrents
performance concentrée sur la sortie (cession)
Il peut compléter une stratégie immobilière en apportant :
du potentiel de surperformance
une diversification sectorielle
Profil d'investisseur
Patrimoine déjà structuré (immobilier, financier)
Capacité à immobiliser des fonds sur une durée longue
Tolérance au risque élevée
⚠️ Points de vigilance
Risque de perte en capital significatif
Liquidité très faible
Dépendance forte à la qualité du support sélectionné
Fiscalité à la sortie à anticiper
Synthèse — Le dispositif Jean Brun (IR-PME) est un outil de diversification et d'optimisation fiscale, à intégrer de manière mesurée dans une allocation globale, en complément d'actifs plus sécurisés comme l'immobilier.
⚙️ Paramètres de simulation
💰 Montant investi
?
Montant total des fonds apportés à des PME éligibles. Plafond retenu : 50 000 € (célibataire) ou 100 000 € (couple).
€
📊 Taux de réduction
?
18% taux standard · 25% taux majoré selon les conditions du support (PME innovante, secteur prioritaire).
📅 Durée de détention
?
Durée minimale légale de conservation des titres : 5 ans. La performance effective dépend de la valorisation à la cession.
✅ Situation fiscale
⚠️ Plafond dépassé : Le montant investi dépasse le plafond légal. Seuls 50 000 € (célibataire) ou 100 000 € (couple) seront pris en compte dans le calcul de la réduction.
🔔 Rappel : L'investissement en PME ne comporte aucune garantie en capital. Ce dispositif est à intégrer en complément d'une allocation patrimoniale déjà structurée.
📊 Indicateurs Clés du Projet
📅 Analyse par Horizon Temporel
🎯 Scoring par Objectif
Évaluation de chaque régime selon vos critères — note /10
🏅 IMMO-SCORE™ — Note Globale
💡 Recommandations Stratégiques Personnalisées
🔍 Simulation de Sortie — Réforme 2025
⚠️ Réforme 15/02/2025 : Réintégration des amortissements dans la base imposable de la plus-value pour LMNP, LMP, SARL Famille et SCI IS. Abattements : IR 22 ans / PS 30 ans (progressif).
👥 CRM Clients
Gérez vos prospects, suivez vos opportunités, liez vos simulations