💡 Renseignez votre ville pour pré-remplir automatiquement les données de marché locales (prix m², loyers, taxe foncière). Les données marquées ✦ auto peuvent être modifiées.
📍 Localisation & Bien
🏙️ Ville
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Les données de marché seront adaptées selon la ville. Ex : Bordeaux, Lyon, Paris, Marseille, Toulouse...
🏘️ Quartier / Secteur
🏢 Type de bien
📐 Surface (m²)
📅 Année de construction
🔑 État du bien
🏙️ Zone géographique
💰 Données Financières ✦ pré-rempli selon localisation
💵 Prix d'achat
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Prix FAI (Frais d'Agence Inclus) négocié. Base de calcul pour les frais de notaire.
€
🏗️ Travaux estimés
€
Déductibles en Nu / inclus dans base amort. LMNP
🪑 Ameublement / équip.
€
Amortissable 5-7 ans en LMNP
📜 Frais de notaire
€
~8% ancien / ~3% neuf
🏠 Loyer mensuel ✦ auto
€
Marché local estimé
📋 Taxe foncière ✦ auto
€
Estimation annuelle
🏢 Charges copro annuelles
€
Dont provisions sur charges
🛡️ Assurance PNO / autre
€
Propriétaire non occupant / GLI
📭 Vacance locative
🔧 Entretien / petits travaux
€
Budget annuel récurrent
📈 Revalorisation bien/an
📊 Revalorisation loyer/an
🛋️ Type de location cible
🧾 Gestion locative
🏦 Comptable / expert-comptable
€
Obligatoire IS / SARL famille / LMP
🏦 Financement
💳 Apport personnel
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L'apport recommandé est de 20% minimum pour couvrir les frais d'acquisition. Un apport plus élevé améliore le taux et l'effet de levier.
€
Soit ~22% du total
💰 Montant emprunté
175 600 €Auto-calculé
Prix + Notaire + Travaux - Apport
🎯 Profil emprunteur
⏱️ Durée du prêt
📉 Taux d'intérêt (hors assur.)
%
Source : CAFPI Mars 2026
🛡️ Taux assurance emprunteur
%
Délégation ~0.15% / Banque ~0.45%
💳 Mensualité totale
1 027 €Crédit + assurance
💸 Coût total du crédit
71 280 €Intérêts totaux
👤 Profil & Objectifs
💼 Situation Fiscale
🎯 Objectif Prioritaire
📊 TMI (Tranche Marginale)
👨👩👧👦 Situation familiale
🏠 Statut LMNP actuel
🔗 Lien familial (SARL)
🧱 Amortissement par Composants (LMNP / LMP / SARL)
⚖️ Réforme 15/02/2025 : Les amortissements déduits sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value à la revente (hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Amortissement bâti plafonné à 2%/an pour les nouveaux contrats depuis le 01/01/2026.
Composant
% du bien
Valeur (€)
Durée (ans)
Amort./an (€)
TOTAL
🏛️ Dispositifs Fiscaux Spécifiques
💡 Activez un dispositif pour l'intégrer au moteur de calcul et le comparer aux régimes classiques. Les paramètres s'affichent dynamiquement selon votre choix.
🚫
Aucun dispositif
Régimes classiques uniquement
🏘️
Denormandie
Réduction IR · Ancien rénové
🏛️
Malraux
dit "Jean Brun" à tort Réduction IR · Patrimoine protégé
🏘️ Dispositif Denormandie
Réduction d'IR sur logement ancien rénové · CGI art. 199 novovicies
⚠️ Confusion fréquente : Malraux est parfois appelé "Jean Brun" par certains clients — il s'agit d'un nom commercial non officiel. Le seul dispositif légal est la Loi Malraux (art. 199 tervicies CGI).
🔨 Montant travaux éligibles
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Travaux de rénovation intégrés au coût total. Doivent représenter ≥ 25% du prix total de revient (acquisition + travaux) pour ouvrir droit au dispositif.
€
📅 Durée d'engagement
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6 ans = 12% · 9 ans = 18% · 12 ans = 21%. La réduction est lissée sur la durée. En dessous de 6 ans, pas d'avantage Denormandie.
📍 Zone éligible
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Informative. Les communes éligibles sont listées dans le décret Denormandie : programme "Action Cœur de Ville" et communes ayant signé une ORT.
📊 % Travaux / Prix total
—Seuil min : 25%
🚨 Attention : Les travaux représentent moins de 25% du prix total de revient. Le bien ne sera pas éligible au Denormandie. Augmentez le budget travaux ou réduisez le prix d'acquisition.
ℹ️ "Jean Brun" n'existe pas fiscalement. Ce terme est utilisé par certains réseaux commerciaux pour désigner des programmes Malraux. Le dispositif légal s'appelle uniquement Loi Malraux — exigez toujours la référence à l'article 199 tervicies du CGI.
🔨 Travaux éligibles (sur 4 ans)
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Montant total des travaux éligibles répartis sur 4 ans maximum. Plafond légal : 400 000 €. Au-delà, pas de réduction complémentaire.
€
🏛️ Type de zone
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PSMV approuvé ou NPNRU = 30% · PVAP ou autre SPR = 22%. Vérifiez auprès de la DRAC locale et de l'ABF (Architecte des Bâtiments de France).
📅 Répartition sur (années)
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La réduction s'étale sur la durée des travaux (max 4 ans). Une répartition sur 3 ans est optimale pour absorber l'impôt chaque année.
✅ Validation ABF
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L'Architecte des Bâtiments de France doit valider les travaux de restauration. Sans autorisation ABF, les travaux ne sont pas éligibles au dispositif Malraux.
⚠️ Plafond dépassé : Le montant de travaux saisi dépasse le plafond légal de 400 000 € sur 4 ans. Seuls 400 000 € seront pris en compte dans le calcul de la réduction.
🔔 Accord ABF requis : Sans validation de l'Architecte des Bâtiments de France, les travaux ne sont pas éligibles au dispositif Malraux. Cochez la case une fois l'accord obtenu.
📊 Indicateurs Clés du Projet
📅 Analyse par Horizon Temporel
🎯 Scoring par Objectif
Évaluation de chaque régime selon vos critères — note /10
🏅 IMMO-SCORE™ — Note Globale
💡 Recommandations Stratégiques Personnalisées
🔍 Simulation de Sortie — Réforme 2025
⚠️ Réforme 15/02/2025 : Réintégration des amortissements dans la base imposable de la plus-value pour LMNP, LMP, SARL Famille et SCI IS. Abattements : IR 22 ans / PS 30 ans (progressif).
👥 CRM Clients
Gérez vos prospects, suivez vos opportunités, liez vos simulations